При использовании ипотечного кредита (ипотеки), среди множества решений, наиболее трудным, вероятно, является выбор типа процентной ставки, которую вы должны выбрать. Сначала давайте узнаем о различных типах процентных ставок, предлагаемых финансовыми учреждениями.
Фиксированная процентная ставка: в этом случае процентная ставка остается фиксированной в течение всего срока кредита. Но процентные ставки такого типа сравнительно немного выше (обычно на 1–2,5% выше) по сравнению с плавающей процентной ставкой, и только несколько кредиторов предлагают такую возможность.
Сбрасываемые фиксированные ставки: многие кредиторы предлагают такое изменение фиксированной процентной ставки. Здесь процентная ставка установлена на срок от 3 до 5 лет и после этого периода она сбрасывается ещё раз для следующего периода.
Плавающие процентные ставки: они также известны как регулируемая, гибкая или переменная процентная ставка. Здесь процентная ставка колеблется в соответствии с рыночной ставкой кредитования. Таким образом, заемщик должен быть готов заплатить больше процентов, чем предусмотрено в бюджете, если кредитная ставка возрастет. Поскольку заемщик несет риск колебаний, процентная ставка, предлагаемая здесь, несколько дешевле по сравнению с фиксированной процентной ставкой. Следовательно, если процентные ставки снижаются (или даже если они остаются постоянными в течение срока действия кредита), заемщик получит прибыль. Но если процентная ставка увеличивается, то процентная годовая ставка также увеличится, и, следовательно, кредит станет дорогим.
Частично фиксированная и частично плавающая процентная ставка. Эти кредиты также называются фиксированно-плавающими, сплит-ставками и кредитами с двойной ставкой. Некоторые кредиторы предоставляют возможность разделить сумму кредита и взимать фиксированную процентную ставку с одной суммы и плавающую процентную ставку с другой. Заёмщику предоставляется возможность выбрать соотношение (скажем, половина периода, квартал или три квартала) суммы кредита под фиксированную и плавающую процентную ставку. Некоторые кредиторы даже дают возможность разделить срок кредита, и в этом случае первые два-три года они устанавливают фиксированную ставку, а затем начинают взимать плавающую ставку по процентам. Некоторые банки, чтобы привлечь заемщиков, предлагают кредиты со значительно низкими фиксированными ставками (также называемыми тизерными ставками) на короткий срок. По истечении этого короткого срока эти кредиты превращаются в розничные кредиты по первичной ставке.
Переключение между вышеупомянутыми вариантами процентных ставок также доступно для некоторых кредиторов, но при этом взимается дополнительная плата за непогашенную основную сумму, которая может составлять от 0,5% до 2%.
Учитывая вышесказанное, какой тип процентной ставки вы должны выбрать для своего ипотечного кредита?
Преимущества и недостатки ссуд с фиксированной процентной ставкой:
Фиксированная процентная ставка является лучшим вариантом, если текущие процентные ставки ниже среднего уровня исторических процентных ставок (например, средняя процентная ставка за 20-летний период). Кроме того, если вы не готовы к риску неопределенности и хотите вообще избежать риск, то лучше выбрать фиксированную процентную ставку. Рассчитывать на повышение заработной платы, которое ещё не произошло, чтобы позволить себе то, что, вероятно, будет вашим крупнейшим ежемесячным расходом, очень рискованно. Фиксированные ставки также означают, что заемщик не получает выгоды от падения ставок. Но фиксированная процентная ставка менее распространена, даже так называемая «фиксированная процентная ставка» которая поставляется с условием сброса.
Банки обычно предлагают ипотечные кредиты с фиксированной ставкой только тогда, когда процентные ставки очень высокие, и такие предложения прекращаются, когда процентные ставки низкие по сравнению с историческими процентными ставками. Даже если они существуют, разница между кредитами с фиксированной и плавающей ставкой значительно выше.
Банки обычно взимают сборы в размере 2-5% за ссуду с фиксированной ставкой, поскольку они несут риск изменения процентной ставки.
Преимущества и недостатки сбрасываемой ссуды с фиксированной процентной ставкой: сбрасываемая фиксированная процентная ставка обеспечивает больший контроль и предсказуемость суммы годовой процентной ставки по сравнению с плавающей процентной ставкой. Например, если вы в краткосрочной перспективе планируете продать дом, а текущая ставка низкая, тогда этот тип процентной ставки выгоден заемщику.
Преимущества и недостатки ссуд с плавающей процентной ставкой:
Для заемщика лучше выбрать прозрачную плавающую процентную ставку по ипотечному кредиту. Потому что здесь процентная ставка будет увеличиваться/уменьшаться вместе с увеличением/уменьшением общей процентной ставки. Если процентные ставки снижаются, и заемщик продолжает платить ту же сумму, срок кредита будет сокращен. Кроме того, плавающие ставки имеют тенденцию быть ниже по сравнению с фиксированными ставками. С другой стороны, если процентные ставки повышаются, это может стать проблемой для оплаты увеличивающихся ежемесячных платежей.
Проведенные исследования показали, что с течением времени шансы благоприятствуют плавающей процентной ставке. Прозрачная плавающая процентная ставка означает, что банк берет на себя бремя увеличения (уменьшения) общей процентной ставки, что приведет либо к изменению годовой процентной ставки, либо к изменению срока кредитования.
Эта ситуация иллюстрируется на примере ниже:
Предположим, вы берете кредит в размере 10000000руб. на 20 лет с процентной ставкой 9,5%, тогда ваш EMI приходит к 9321р.
Допустим, через 2 года процентная ставка увеличивается до 11,5% . В настоящее время ваша непогашенная основная сумма будет 9,630,034, которую еще предстоит выплатить в оставшиеся 18 лет. Вы бы уже заплатили 2,21,233 как проценты к тому времени.
В таких ситуациях банк предоставит вам возможность A) отрегулировать годовую процентную ставку в сторону повышения ИЛИ B) изменить срок кредита, чтобы годовая процентная ставка осталась прежней.
В варианте A, ваш недавно настроенный EMI будет Rs. 10577.
В варианте B оставшееся скорректированное кредитование составит 38 лет и 3 месяца (исключая 2 прошедших года). Не веришь в это? Используйте калькулятор, чтобы проверить это самостоятельно. Если срок кредита превышает 20 лет (в некоторых банках 25 лет), банк может либо попросить вас воспользоваться вариантом А, либо посоветовать вам внести предоплату по кредиту. Это связано с тем, что после определенного момента банки не могут увеличить срок кредитования, чтобы справиться с ростом процентных ставок.
Ещё одно преимущество кредитов с плавающей ставкой заключается в том, что банки обычно отменяют штраф за досрочное погашение, поскольку клиент уже несет риск изменения процентных ставок.
Преимущества и недостатки фиксированной и плавающей процентной ставки по кредитам: Кредиты с частично фиксированной процентной ставкой с одной стороны и плавающей процентной ставкой с другой предлагают диверсификацию процентных ставок. Диверсификация приносит пользу заемщикам так же, как и инвесторам, которые покупают портфели акций. Однако такие ипотечные кредиты выгодны только тогда, когда процентные ставки находятся на историческом минимуме (то есть ожидается рост в будущем), а не тогда, когда они достигают пика (то есть ожидается снижение в ближайшее время).
Вот несколько вопросов, которые вы должны задать себе при выборе типа процентной ставки:
Являются ли текущие процентные ставки значительно низкими или высокими по сравнению со средними историческими ставками?
Вы предпочитаете предсказуемые платежи EMI?
Как долго вы планируете жить в доме? Если вы планируете продавать, через сколько лет вы продадите?
Ваши доходы увеличатся или уменьшатся или останутся такими же в ближайшие несколько лет? Если у вас процентная ставка с переменной ставкой, а ставка повышается с 7% до 10%, можете ли вы себе это позволить?
Вы предпочитаете краткосрочный или долгосрочный кредит?
Что такое штраф за досрочное погашение, если вы хотите переключиться на другого кредитора, который предложит тип процентной ставки, который вам подходит позже?
Выбор между фиксированной и переменной процентной ставкой – это не спекуляция, будут ли процентные ставки повышаться или понижаться, а управление рисками. Выбирай мудро и живи экономно.